土地境界の話

把握できているようで把握できていないのが土地の境界。

自分では「このブロックはうちのもの」と思っていても、隣地の方は「いや、このブロックは私の父が建てたものだからうちのもの」というのは良くある話。

特に、土地間口の狭い土地が多い京都では、「わずか数センチがどちらのものか」で揉めることが多々あります。

”土地測量図”という、土地を測量した(所有権の範囲が明確に示された)図面があるのですが、作成日が古く不正確で現況と相違しているものが多く、そもそも測量図の無い土地もあります。

私の経験上、京都においては、現況通りの信頼できる土地測量図が備えられている土地は全体の半分にも満たないと思います。

 

このややこしい土地境界ですが、不動産を売買する際には必ず明らかにする必要があります。売主の義務として、買主に明確に説明する必要があるのです。

でも、売買が決まってからあわてて境界を明らかにしようとするのはリスクがあります。

特に、境界問題で長年モメているような土地を売却するときは苦労します。

当事者同士で話をしても、感情的な問題に発展して全く進展せず、最終的に裁判にまで発展してしまうこともあります。当然、売却の話も無しになってしまいます。

このようなことを防ぐためにも、土地境界は時間の余裕のあるうちに取り組むことが大切です。

相続や売却になる前に、不動産業者を通して土地家屋調査士に依頼し、土地境界の確定と現況の測量を行い、現況を正確に表した図面を作成しておくべきです。

※完了まで一年以上かかるケースもありますので、時間的な余裕を持つことが必要です。もし所有している土地で、境界があいまいな土地がありましたら、是非お気軽にご相談下さい。

実は知らない?ホントの土地の大きさ

皆さんは自分が所有している土地の正確な大きさを把握しておられますか?
なぜこんな質問をするかと言いますと、仕事での経験上、自分の所有する土地の広さを正確に把握しているお客様が少ないからです。

実は、法務局で取得できる「登記簿謄本」や所有している「土地権利証」などに記載されている◯◯㎡という数字は、実際の大きさとズレがあるケースが多いのです。


特に登記簿謄本はあるが、「土地の地積測量図」が無い土地は、ほぼズレています。
数年前の私の経験談ですが、京都市西京区のお客様は、自分が所有する土地の広さは180㎡(54.45坪)程であると把握しておられました。

確かに登記簿謄本を見ると、181㎡(54.75坪)と記載されていました。
※土地の地積測量図は備え付けられていない土地でした。
私が土地査定の依頼を受け、現地を確認した際に「この土地はもっと広いのでは?」と感じ、現在の技術で土地を測量することを提案しました。測量の結果、その土地の広さは260㎡(78.65坪)もあり、なんと79㎡(23.89坪)もズレていたのです。
その土地は当時、1坪約60万円位で取引されていましたので、土地価格で1,428万円分もズレていたのです。
これ、嘘のような本当の話です。

昔は結構いい加減に決めていたようで、現地で測量していないケースも多いようです。
何十年も昔から所有している土地などは、大きさが正確でないことが多いため、相続や売却の前には、必ず測量するべきです。


土地の広さや形状によって変わりますが、簡単な測量なら10万円前後で行うことも可能です。
測量には時間がかかるケースもありますので、時間的な余裕があるうちに、徐々に取り組んでおくことをお勧めします。