古い家の解体工事について

どんな家もいずれは解体することになります。

現実的な話、1981年(新耐震基準)以前に建築された家については

改装より解体を選択することになると思います。

※京町家や古民家のような文化的価値のある家をのぞく

既存建物を壊す解体工事ですが、狭い土地が密集している地域においては

注意が必要です。

連棟長屋の建物の一部を取り壊す際には、特に慎重に行う必要があります。

工事の際には振動・騒音・粉塵等がどうしても発生します。

通常、工事期間は約2週間程ですが、これが近隣の、特に隣地にお住いの人にとってはかなりのストレスになります。

隣地の方がストレスで感情的になって、工事業者に怒りの電話をかけることもめずらしいことではありません。

お互い様とはいえ、解体工事はそれぐらい近隣の方に迷惑をかけるのです。

建物の建替工事の際に発生する近隣トラブルの多くは、この解体工事が原因となって

ます。

このトラブルを未然に防ぐためには、工事に入る前にどれだけ丁寧な事前説明ができるかが重要になります。

しっかりと説明をして、「いずれはうちもしないといけないし、お互い様だからいいよ」と”理解と納得”を得ておくことが必要です。

ですから業者を選ぶ際には、「ただ金額が安い」ことよりも「トラブルを未然に防ぐ能力がある」ことを重視すべきだと思います。

ぜひ参考にして下さい。

実は知らない?ホントの土地の大きさ

皆さんは自分が所有している土地の正確な大きさを把握しておられますか?
なぜこんな質問をするかと言いますと、仕事での経験上、自分の所有する土地の広さを正確に把握しているお客様が少ないからです。

実は、法務局で取得できる「登記簿謄本」や所有している「土地権利証」などに記載されている◯◯㎡という数字は、実際の大きさとズレがあるケースが多いのです。


特に登記簿謄本はあるが、「土地の地積測量図」が無い土地は、ほぼズレています。
数年前の私の経験談ですが、京都市西京区のお客様は、自分が所有する土地の広さは180㎡(54.45坪)程であると把握しておられました。

確かに登記簿謄本を見ると、181㎡(54.75坪)と記載されていました。
※土地の地積測量図は備え付けられていない土地でした。
私が土地査定の依頼を受け、現地を確認した際に「この土地はもっと広いのでは?」と感じ、現在の技術で土地を測量することを提案しました。測量の結果、その土地の広さは260㎡(78.65坪)もあり、なんと79㎡(23.89坪)もズレていたのです。
その土地は当時、1坪約60万円位で取引されていましたので、土地価格で1,428万円分もズレていたのです。
これ、嘘のような本当の話です。

昔は結構いい加減に決めていたようで、現地で測量していないケースも多いようです。
何十年も昔から所有している土地などは、大きさが正確でないことが多いため、相続や売却の前には、必ず測量するべきです。


土地の広さや形状によって変わりますが、簡単な測量なら10万円前後で行うことも可能です。
測量には時間がかかるケースもありますので、時間的な余裕があるうちに、徐々に取り組んでおくことをお勧めします。

必見!「不動産」と「負動産」の違い

負動産(ふどうさん)という言葉を聞いたことがありますか?
不動産と同じ読みでも、意味は正反対です。
不動産=資産→財布にお金を運んできてくれる

負動産=負債→財布からお金を奪っていく

すべての土地=価値ある不動産って思っていませんか?
もしそうだと思っているなら、それは間違いです。
実は日本国内で負動産になってしまっている土地はすごく多いんです。
4年程前の話ですが、三重県の伊賀方面に土地を所有している方から電話がありました。
電話の内容は「所有している土地をいくらでもいいから買い取って欲しい」とのこと。
詳しく話を聞くと、所有しておられる土地は20年程前に購入した三重県の伊賀地方の別荘地の1区画でした。

100区画以上の大きな別荘地ですが、ほとんどの区画が更地のまま放置され、建物も数件しか建っていない状況です。
土地の管理料等の維持費で年間数十万円かかり、所有することがすごく負担になっているので、
とにかく手放したいとのことでした。
現地の不動産業者に電話して土地価格の相場を調査したところ、「その場所は流通しないので、値段はつけられない。維持費を考えると無料でもいらない」との返事でした。
そのことを報告すると所有者の方は「費用関係はこちらですべて負担しますので、無料で貰ってくれる人を探してくれないか?」とお願いされました。
結局、その土地は、近隣に住んでいる陶芸家の方に無料で貰っていただけることになりました。所有者も長年の負担から解放されてホッとされてました。
「あんな土地に手を出さなければ、私らもっと楽だったのに・・」取引が終わった後に所有者がため息とともに口にした言葉です。
これは“不動産”と思って購入した土地が、実は“負動産”だった典型的な事例です。
怖いですよね。そのため、不動産を購入される際には、一時的な魅力だけでなく、将来的なことも視野に入れて購入を検討されることをおススメします。

気になる!今後の不動産価格予測

私がお客様からよく聞かれる質問に「これから不動産価格はどうなると思います?」という 質問があります。

結論から言うと、「長期的な視点で考えると、住宅用は今後じわじわと下がっていく可能性が高いですが、商業用の特にブランド価値の高いエリアは今後も上下動を繰り返す可能性が高いです」と答えるようにしています。 実は不動産って「住宅用」と「商業用」で全然違う動きをするんです。 一般的に「住宅用」よりも「商業用」の方が激しく価格が変動します。 そして「住宅用」の価格はある程度予測できますが、「商業用」を予測することは非常に難しいです。 なぜなら、価格が変動する要因が「住宅用」と「事業用」では違うから。

「住宅用」はその地域の人口動態の影響を受けます。その地域の人口が増えるなら上がりますし、減るのなら下がります。 長期的な観点で日本全体のことを言うと、日本は超少子高齢化社会による人口減少の影響を受け、将来的に全国のほとんどの地域で「住宅用不動産」の価格はじわじわと下がり続けると思います。

これに対し、「商業用」は投資家のお金の動きの影響を受けます。投資家がその地域に魅力を感じてお金を投資するか否かで、大きく価格が上下します。 京都での例をあげますと、京都の商業地はここ数年の間に激しい価格変動がありました。 京都の一部のエリアに投資家のお金が大量に流れ込み、そのエリアの土地の値段が爆発的に上がりました。数年で倍以上の価格上昇でした。 京都の観光地としての評価が高まり、増加し続ける観光客目当てのホテルや民泊事業に投資家が 大量のお金を投資したからです。 しかしコロナの影響で観光客が途絶えると投資家もお金を引き上げ、価格が一気に下がりました。激しい価格変動についていけず、莫大な損失を被った投資家も大勢います。 難しいのは、コロナが流行することなんて誰も予想ができなかったことです。

このように「商業用」の不動産は”誰も予期せぬ要因”で価格が大きく変動するのです。 これが一般の素人が「商業用の不動産に手を出すべきではない」と言われる理由です。

今回は、不動産価格の予測について触れてみましたが、少しは参考になりましたか?不動産の購入は大きな買い物ですので、わからないことや購入を迷われた際は不動産のプロにぜひお気軽にご相談ください!

田舎暮らしの魅力

お久しぶりです。

皆様、突然ではございますが「田舎暮らし」についてどうお考えでしょうか。
良いイメージをお持ちの方、また逆に悪いイメージをお持ちの方、それぞれいらっしゃることかと思います。 続きを読む 田舎暮らしの魅力